1.- RECLAMAR LOS GASTOS DE LA HIPOTECA: CONCEPTO Y JURISPRUDENCIA.
La formalización de una escritura de préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos ineludibles entre los que destacan, especialmente, los de notaría, gestoría y registro de la propiedad. El abono de estas cantidades ha correspondido históricamente a la parte prestataria o, en otras palabras: al cliente. Este principio de actuación estuvo en efecto, sin embargo, hasta el año 2015. La STS 705/2015, de 23 de diciembre, supuso el punto de inflexión en materia hipotecaria equilibrando la balanza en favor de los consumidores mediante una decisión judicial sin precedentes: los gastos derivados del préstamo hipotecario no corresponden – o, al menos no íntegramente – al consumidor. Sentencias posteriores como la STS 147/2018, la STS 44/2019 y la STS 46/2019 asentaron las bases de este nuevo precepto: las cláusulas de gastos son abusivas y, por tanto, deben tenerse por no puestas. La relevancia de esta decisión, más allá de la mera nulidad de estas cláusulas, es mayúscula: los prestatarios no sólo tienen el derecho de reclamar su nulidad sino, además, el de percibir su restitución.
2.- CLÁUSULAS ABUSIVAS MÁS FRECUENTES EN ESCRITURAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.
La declaración de nulidad procede, especialmente, respecto de cuatro cláusulas
abusivas presentes en la mayoría de las escrituras de préstamos hipotecarios. Estas cláusulas son las siguientes:
1. Limitaciones sobre la variación del tipo de interés: referida también como cláusula suelo, es una estipulación aplicable a préstamos variables por la que se establece un límite mínimo al tipo de interés aplicable, independientemente de la variación real del índice de referencia. En otras palabras: establece un “suelo” por debajo del cual no puede caer el tipo de interés aplicable a un préstamo.
2. Comisiones de estudio y apertura: entendidas como una serie de gastos derivados de, en primer lugar: la apertura del contrato de préstamo hipotecario y, en segundo: la evaluación realizada por el banco para determinar la viabilidad de conceder el préstamo al consumidor.
3. Imposición de gastos derivados de la concertación de la escritura: concebida como una estipulación por la que se establece que los gastos derivados de la concertación del préstamo hipotecario (gastos de notaría, gestoría, tasación y registro de la propiedad, esencialmente) corren a cuenta del prestatario, y no del prestamista.
4. Intereses de demora: entendidos como aquellos intereses aplicables al contrato de préstamo en caso de que el prestatario incumpla con alguna de las cuotas del préstamo dentro de los plazos establecidos. Estos intereses se calculan sobre la base de las cantidades impagadas y tienen como objeto compensar al prestamista por el retraso en el pago de las cuotas estipuladas en el contrato.
3.- PROCEDIMIENTO DE RECLAMACIÓN DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN CONTRATOS DE PRÉSTAMO.
El procedimiento de reclamación de gastos hipotecarios conlleva una serie de pasos que pueden ser difíciles de sortear sin la asistencia de un abogado especializado en derecho bancario. En primer lugar, es necesario presentar una reclamación previa contra la entidad con la que se concertó el préstamo hipotecario.
En caso de que la entidad haya desaparecido –debido, esencialmente, a la absorción por un banco mayor– entonces la reclamación deberá dirigirse contra la entidad en la que ésta se haya subsumido. Este procedimiento de reclamación previa implica la comunicación con la entidad a fin de poner en su conocimiento los motivos por los que el prestamista está en desacuerdo con las cláusulas presentes en su escritura de préstamo.
Es preciso, por ello, realizar un análisis exhaustivo de las cláusulas respecto de las que se pretende la nulidad, así como de las pretensiones del cliente y, con todo, un desglose detallado de las cantidades que se reclaman. El contenido de la reclamación servirá, en caso de no alcanzar un acuerdo con el banco, como punto de partida para interponer una demanda – recurriendo así a la vía judicial – contra la entidad.
La respuesta del banco puede demorarse varios meses y, en la mayoría de los casos, implica la desestimación de las pretensiones del consumidor. Llegados a este punto del procedimiento –y agotada así la vía extrajudicial- resulta necesaria la interposición de una demanda contra la entidad. En este punto, la asistencia de un abogado especializado en derecho bancario no sólo es importante, sino necesaria. El abogado se encargará del caso personalmente, estudiará el contenido de la escritura de préstamo y llevará a cabo las averiguaciones necesarias en cada situación. Una vez recopilada la información necesaria, éste procederá a la redacción de la demanda contra la entidad que será posteriormente remitida a los tribunales. En el plazo de unos meses se procederá a la celebración del juicio y, posteriormente, la resolución del caso. La restitución de las cantidades, en el caso de estimación de las pretensiones, se produce en el plazo de unos meses –generalmente menos de tres– tras haberse adoptado la decisión. Esta restitución de cantidades supone el final del procedimiento de reclamación de gastos hipotecarios.
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Con todo, la reclamación de gastos hipotecarios es un procedimiento legal económico y seguro. Un número creciente de prestatarios se ha beneficiado desde el año 2015 de las restituciones de cantidades que abonaron en su día en concepto de gastos hipotecarios. En Hurtado & Bárez Abogados contamos con abogados especialistas en reclamaciones de préstamos hipotecarios. Si quieres que estudiemos tu caso, puedes ponerte en contacto con nosotros.
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